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Abandono do prédio enfitêutico

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Abandono do prédio enfitêutico, «é um princípio geral do direito das coisas a renunciabilidade aos direitos reais. O direito real não é um dever nem uma função; é uma vantagem outorgada a uma pessoa, de tal modo que esta fica constituída juiz da conveniência de manter ou não essa situação. Mas a esse princípio da renunciabilidade faz justamente exceção, na tradição luso-brasileira, o direito do foreiro. Esse é, genericamente, irrenunciável»[C 1].

A irrenunciabilidade do domínio útil

Os princípios dos direitos reais «que levariam à susceptibilidade de renúncia do direito derivado do contrato são preteridos em atenção ao contrato que é a fonte daquele direito: o foreiro aceitou uma vinculação perpétua e não poderá desvincular-se unilateralmente. Repare-se que a preocupação de proteger muito fortemente o senhorio direto em relação ao foreiro levou também a postergar aqui um princípio do direito contratual moderno, segundo o qual ninguém pode ficar perpetuamente vinculado: os contratos sem prazo podem ser denunciados pela parte a quem não convier a sua continuação. Aqui não: o foreiro não poderá por si só pôr termo àquela vinculação»[C 2].

Em teoria, «a situação é muito grave. O foreiro aparece-nos ainda hoje com as vestes de um servo da gleba. Está perpetuamente vinculado ao pagamento daquele foro, quer o prédio produza ou não produza (CC/16, art. 687) e não pode libertar-se de relação contratual, salvo a hipótese de resgate. Na prática, a situação tem fisionomia muito diversa. O verdadeiro proprietário, num ponto de vista econômico, é o foreiro; e tal como a renúncia da propriedade é uma hipótese rara, assim o foreiro não se aperceberá normalmente da ausência do poder de renunciar. Se quiser pôr termo àquela vinculação, pode alienar o domínio útil (art. 683), não funcionando como óbice prático à alienação o ônus real de pagamento do foro e o laudêmio devido um caso de alienação — únicas manifestações habituais do direito do senhorio direto»[C 3].

O abandono gratuito ao senhorio

No ponto de vista técnico-jurídico, «está bem ausente a irrenunciabilidade da enfiteuse. O art. 691 parece, todavia, conter um desvio, ao prever a hipótese de o enfiteuta abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado, caso em que os credores se poderão opor. Temos aqui a dificuldade da caracterização do abandono, dado o excesso de utilizações desta palavra. Mas não é necessário avançarmos nesta análise, pois com facilidade verificaremos que o preceito não é particularmente feliz»[C 4].

O abandono «sera necessariamente um ato abdicativo, e um ato a título gratuito. Mas o preceito, referindo a eventualidade de o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente o seu direito, revela insegurança. Acrescenta porém que esse abandono é ao senhorio, e com isso descobre o que se tem em vista. Afinal, este abandono ao senhorio supõe o consentimento deste, sem o que o ato não seria possível. Não é necessário que falemos em transmissão; basta que se fale em renúncia condicionada ao consentimento do senhorio[C 5]. A proibição da renúncia não se impõe evidentemente ao senhorio, que é o beneficiário dessa proibição. Ele poderá portanto admitir sempre a renúncia. Como consequência, extinguir-se-á o direito do enfiteuta, e o direito do senhorio direto, dada a elasticidade de que é dotado, expande-se, consolidando-se como propriedade plena»[C 6].

Porém se «o consentimento do senhorio direto não foi acompanhado de qualquer contrapartida — neste sentido o abandono e gratuito — os credores que forem prejudicados pela extinção do direito do enfiteuta podem-se opor, e impor a manutenção da situação até que sejam pagas as dívidas que têm contra o enfiteuta. Para que o senhorio direto não saia prejudicado impõe-lhe a lei prestem caução pelas pensões futuras (art. 691). Parece haver aqui urna manifestação da ação pauliana, representando o preceito uma aplicação do princípio geral do art. 106; mas a posição dos credores é favorecida com a outorga do direito de se poderem pagar através dos frutos do prédio[C 7]. Só assim se justifica que devam prestar caução das pensões futuras. A situação durará até que os credores estejam pagos. A forma de pagamento é aqui idêntica à da anticrese (arts. 805 e segs.), podendo-se falar de uma anticrese concedida por lei»[C 8].

Abandono liberatório e renúncia

Numa segunda hipótese «fala a lei no abandono da enfiteuse. Como dissemos, o foreiro está obrigado ao pagamento do foro quer o prédio produza frutos, quer não. O art. 687 dispõe que nem a esterilidade, nem a destruição parcial (a total extingue o direito por perda da coisa) do prédio enfitêutico, nem a perda total dos frutos deste dão direito à remissão do foro: o que deve entender-se como perdão do foro. Acrescenta contudo o preceito: " . . . pode, em tais casos, porém, abandoná-lo (o prédio) ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renúncia"»[C 9]. Este preceito dá lugar a várias dúvidas.

O foreiro pode assim libertar-se de foros vencidos, ou apenas se liberta de foros a vencer de futuro? E o que se tem em vista é o abandono ou é uma renúncia verdadeira e própria?

Não pode deixar de se entender que se abrange a libertação de prestações já vencidas. Foram essas que justificaram diretamente a revisão especial da lei. Quando se fala, P. ex., na perda total dos frutos, atende-se à situação do enfiteuta que está obrigado a pagar o foro sem que do prédio provenham rendimentos com que possa ocorrer a esse pagamento. Sendo assim, desta dívida já concretizada o foreiro pode se liberar através do abandono. Temos uma manifestação do Abandono liberatório (. . .) Concluímos assim que o ato do enfiteuta o exime, não só de prestações futuras, mas dos próprios foros já vencidos.[C 10]

Resta o outro problema.

A lei prevê o abandono apenas, que nesta altura podemos já qualificar como abandono liberatório, ou também a renúncia, pela qual o titular do domínio direto poderia abdicar unilateralmente da sua situação, sem dependência da atitude que viesse a ser tomada pelo senhorio?

O preceito nos diz que o foreiro pode abandonar o prédio "ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato de renúncia".[C 11]

Nos casos restantes de abandono liberatório, «a lei nunca fala em renúncia, e também não fala do registro. Não o faz porque não é preciso. Como se dirá em Abandono liberatório, esta faculdade em nada exclui a faculdade geral de renúncia ao direito real. O abandono liberatório dá mais vantagens e por isso o obrigado a ele normalmente recorrerá; mas fica sempre pressuposto o poder de renunciar»[C 12].

Por isso «a lei não fala também de registro. O abandono liberatório não carece de registro: veremos de seguida que a sua mecânica dispensa este. Pelo contrário, a renúncia é registrável, mas o registro realiza-se nos termos gerais, sem necessidade de qualquer menção nos preceitos relativos ao abandono liberatório. Mas na enfiteuse não é assim. Vimos já que a enfiteuse escapa ao princípio geral da susceptibilidade da renúncia. Por isso a lei, para hipóteses em que o interesse do titular na manutenção do direito, justificadamente, é quase nulo, vai permitir não apenas o abandono liberatório, como também a renúncia. E para esta última hipótese permite o registro do ato de renúncia[C 13]. O interesse prático desta previsão está no fato de, no abandono liberatório, a perda efetiva do direito do enfiteuta estar dependente da atitude do senhorio direto enquanto que na renúncia esse efeito se obtém automaticamente»[C 14].

Efeitos da renúncia

Em «qualquer das formas de renúncia — quer no impropriamente chamado abandono gratuito do art. 691[ ? ], quer na renúncia da última parte do art. 687[ ? ] — o efeito é a extinção do domínio útil. Em conseqüência, o domínio direto expande-se, porque dotado de elasticidade, e o senhorio direto passa a ter a propriedade plena»[C 15].

Referências

  • FRANÇA, Rubens Limongi et. al. Enciclopédia Saraiva do Direito: Volume 1 "a abstento". São Paulo: Saraiva, 1977. p. 218-221.

Citações

  1. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 218.
  2. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 218.
  3. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 218.
  4. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 218-219.
  5. Doutra maneira, Pontes de Miranda, Tratado, vol. 18, § 2.184.
  6. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 219.
  7. Em sentido só em parte coincidente, Carvalho Santos, Código Civil Brasileiro Interpretado, vol. 9.º, sub art. 691.
  8. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 219.
  9. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 219.
  10. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 220.
  11. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 220.
  12. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 220.
  13. A legitimidade ativa para esse registro era assegurada pelo preceito especial do art. 292 da Lei dos Registros Públicos. A nova Lei n.º 6.015, de 31-12-1973, com as alterações subsequentes, dispensa essa previsão especial, dado o princípio amplo do art. 253.
  14. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 220.
  15. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, 1977; p. 220.